집값 25억 이상 주담대 ‘2억’ 제한 … 강남‧마용성 국평 사실상 빚내서 못산다

앞으로 25억원을 넘는 고가 아파트에는 최대 2억원까지만 주택담보대출이 허용된다. 서울 강남과 마용성(마포·용산·성동) 등 주요 지역의 이른바 ‘국민평형(전용 84㎡)’ 아파트는 사실상 빚을 내서 사기 어려운 구조가 됐다. 고가주택 매수 자금줄이 대폭 조여지면서 고급 주택시장과 전세시장 전반에 충격파가 불가피할 전망이다.

15일 금융위원회는 관계부처 합동으로 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고, 주택담보대출(주담대)과 전세자금대출 등 주요 부동산 금융 규제를 대폭 강화하기로 했다. 이는 사실상 ‘6·27 대책’의 연장선으로, 고가주택 중심의 투기 수요를 차단하고 시장 과열을 미연에 방지하겠다는 정부의 의지가 담겼다.

◆ 고가주택 대출한도 ‘2억’ 제한 … 1주택자까지 ‘DSR 덫’

이번 대책의 핵심은 주택가격에 따라 주담대 한도를 차등 적용하는 것이다. 현재 수도권·규제지역 내 주택구입 목적의 주담대 한도는 일률적으로 6억원까지 가능했지만, 앞으로는 시가 기준 15억원 이하 주택은 6억원, 15억 초과~25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한된다.

대출을 이용한 고가주택 매수 수요를 정조준한 조치다. 일부 지역의 과열이 다른 지역으로 번질 가능성을 차단하기 위한 선제적 대응으로, 자산가 중심의 대출 레버리지를 억제해 시장 안정성을 높이겠다는 복안이다. 다만 이주비 대출은 예외다. 주택가격과 관계없이 기존처럼 최대 6억원까지 허용된다.

이번 대책의 또 다른 핵심은 전세대출에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용이다. 그동안 전세대출은 DSR 계산에서 제외돼 사실상 ‘대출 사각지대’로 지적돼 왔다. 앞으로는 1주택자(소유주택 지역 무관)가 수도권·규제지역에서 전세대출을 받을 경우 이자상환분이 DSR에 반영된다. 

스트레스 금리도 기존 1.5%에서 3%로 상향된다. 이는 차주의 상환능력을 평가할 때 대출금리에 가산되는 가상금리로, 향후 금리 인하 국면에서도 과도한 대출확대가 일어나지 않도록 방어막을 강화한 것이다.

또한 금융당국은 은행권 주담대 위험가중치 상향(15%→20%) 시행 시기를 2026년 4월에서 2026년 1월로 앞당기기로 했다. 은행의 자본적정성 부담이 늘어나면서 대출 취급 여력이 줄어드는 만큼, 사실상 주담대 총량 억제 효과가 예상된다.

규제지역 신규 지정 시 적용되는 LTV(주택담보인정비율) 역시 기존 70%에서 40%로 강화된다. 규제지역 내 전세·신용대출을 보유한 차주의 주택구입 제한, 1억원 초과 신용대출자에 대한 주택매입 제한 등도 즉시 시행된다.

정부는 이번 대책의 실효성을 높이기 위해 10월 16일부터 즉시 시행 가능한 항목은 바로 적용할 방침이다. 전세대출 DSR은 10월 29일부터, 위험가중치 상향은 2026년 1월부터 단계적으로 도입할 계획이다.

◆ “대출수요 선제 관리” … 금융당국, 시장 모니터링 강화

정부는 이번 조치를 가계부채 안정화를 위한 선제 대응으로 규정했다. 금융위는 “최근 가계대출 증가폭이 6월 이후 다소 둔화됐지만, 수도권 일부 지역의 주택가격 상승세와 금리 인하 기대감이 여전한 만큼 선제적 수요 관리가 필요하다”고 설명했다.

관계기관은 조치 시행 전후 대출 수요 쏠림이 발생하지 않도록 창구교육, 전산시스템 점검, 고객 안내 등을 철저히 준비하기로 했다. 또한 금융회사별 대출유형·용도별 추이를 상시 점검하고, 현장 점검을 강화해 규제가 시장에 조기에 안착하도록 관리한다는 방침이다. 

금융당국은 대책 시행 이전 이미 주택 매매계약 또는 전세계약을 체결했거나, 대출 신청 접수가 완료된 차주에 대해서는 경과 규정을 마련할 계획이다.

한편, 시장에서는 이번 조치가 단기적 수요 억제에는 효과적일 수 있지만 실수요자 부담과 비은행권 풍선효과를 초래할 수 있다는 지적도 나온다.

한 시중은행 관계자는 "DSR 강화와 스트레스 금리 상향은 가계부채 총량을 안정시키는 데 도움이 되지만, 중·저신용자나 1주택자의 전세대출 여건이 악화될 수 있다"며 "은행권의 대출 문턱이 높아지면 자금이 제2금융권으로 이동하면서 오히려 시장 왜곡이 생길 가능성도 있다"고 우려했다.