집값 상승에 세제 개편까지 … 고가 주택 '보유세 폭탄' 터지나

18일 업계 등에 따르면 보유세(재산세·종합부동산세) 폭탄 논쟁의 핵심은 ‘세율’보다 ‘과세표준’의 가파른 상승에 있다. 재산세는 매년 6월 1일 보유 기준으로 7월과 9월에 부과되는데, 시세가 오르면 공시가격이 따라 오르고 이는 곧바로 세금을 매기는 기준인 과세표준(과표)을 키운다. 

공시가격은 시세의 일정 비율로 산정되는데 시세반영률이 유지되더라도 시세가 오르면 공시가격이 함께 오른다. 특히 가격 구간별로 시세반영률이 차등 적용되는 구조에서는 고가 구간의 공시가격 상승 폭이 더 민감하게 나타날 수 있다는 해석이 나온다.

문제는 ‘누진’이다. 공시가격이 오르면 공정시장가액비율을 적용한 과표가 커지고, 과표가 특정 구간을 넘는 순간 상위 세율이 적용되는 ‘구간 점프’가 발생한다. 예컨대 과표가 5억9000만원 수준에서 6억1000만원으로 소폭만 올라가도 일부 금액에 상위 구간 세율이 붙으면서, 세금 증가가 단순 비례를 넘어설 수 있다. 이 때문에 납세자가 체감하는 부담은 “공시가격 상승률만큼”이 아니라 “구간을 넘어선 만큼” 더 커지는 양상으로 나타난다.

실제 국회예산정책처 분석에서는 전국 주택 공시가격이 평균 3.3% 상승할 때 보유세가 5.6% 늘어, 공시가격 상승률보다 세금 증가율이 더 크게 나타났다.

재산세 고지서가 7월과 9월에 나눠 날아오지만, 시장과 납세자의 심리는 공시가격 공개 시점부터 이미 움직인다는 점도 변수다. 공시가격이 발표되는 순간, 보유·매도·증여 판단이 동시에 시작되기 때문이다.

종합부동산세는 고가 주택을 중심으로 부과되는 세목이다. 공시가격에서 공제액을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 적용해 과표를 만들고, 과표에 누진세율이 붙는다. 구조적으로 고가 주택은 과세 대상 편입(과세선 진입)과 과표 확대가 동시에 나타날 수 있어, 재산세보다 ‘체감 변동성’이 더 크게 나타날 수 있다는 평가가 나온다.

특히 공정시장가액비율은 세율을 바꾸지 않고도 과표를 늘리는 장치다. 비율이 상향되면 공시가격이 같아도 과표가 커지고, 누진 구조가 결합되면 세 부담 증가 폭이 커질 수 있다. 시장에서 “세율 인상보다 비율 조정이 더 빠른 카드가 될 수 있다”는 관측이 나오는 배경도 여기에 있다. 

또 하나는 세부담 상한이다. 상한 조정은 급격한 세 부담 변화를 완화하거나, 반대로 부담을 더 빠르게 반영하는 방향으로 설계될 수 있는 변수로 거론된다. 고가 주택 보유자 입장에서는 “집값이 올랐는지”보다 “공시가격이 얼마나 오르고, 과표가 어느 구간을 넘어섰는지”가 연말 종부세 고지액을 좌우하는 결정변수가 된다.

다주택자 양도소득세 중과 유예가 5월 9일 종료되면, 정책의 무게추가 ‘일괄 규제’에서 ‘핀셋 조정’으로 이동할 가능성이 제기된다. 다주택자의 매물 출회를 유도하되 실거주와 비거주, 초고가와 일반 구간을 분리해 세 부담을 차등화하는 방식이 거론되는 이유다. 이 흐름이 현실화하면 “거래를 통해 물량을 끌어내고, 보유 단계에서는 부담을 높이는” 조합이 논의될 수 있다.

다만 세제 개편은 정치·시장 부담이 큰 만큼, 정부가 먼저 법 개정형 카드를 꺼내기보다 현실화율·공정시장가액비율·세부담 상한 같은 조정 수단을 어떻게 운용할지가 관전 포인트다. 업계 관계자는 "봄 이사철 매물 흐름, 서울 핵심지 가격 조정 폭, 다주택 매물 출회의 지속성에 따라 정책 강도가 달라질 수 있다"고 말했다. 

이어 "집값이 올랐기 때문에 세금이 느는 것은 제도 설계상 자연스러운 결과지만, 그 증가 속도가 납세자가 감내할 수준을 넘어서는 순간 ‘정책 리스크’가 된다"며 "고가 주택 구간에서 이 리스크가 먼저 표면화할 가능성이 크다"고 덧붙였다.